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去年10月底,瑞安联合杨浦国资拿下了上海杨浦平凉社区地块,地块的房地联动价为21万元/平方米,刷新了杨浦区自实施房地联动价以来最高纪录.现在,静安区紧随其后,推出的北站新城地块成为上海第二个房地联动价达21万元/平方米的项目.
公告显示,北站新城项目共由两幅地块组成,其中04~05地块的用地面积42696平方米,容积率1.43,为住宅及商办混合用地,限高15米;05~01地块的用地面积9462平方米,容积率1.45,为住宅、商办及社区级文化设施混合用地,限高24米.
据规划显示,地块东至许昌路,西至汾州路,南至扬州路,北至平凉路,总用地面积16993.8平,容积率1.4,地上建筑面积23945.46平,为二类住宅组团用地.
上海杨浦瑞安·翠湖滨江售楼处电话：【预约看房热线】瑞安·翠湖滨江售楼处电线【售楼处电话/地址】瑞安·翠湖滨江售楼处电话：【开发商认证】从区位来看,北站新城项目直线公里左右,直线公里,直线号线米,周边拥有苏河湾万象天地、白玉兰广场、大悦城等商业配套,南面800米处就是上海高端项目华侨城苏河湾.
据了解,该地块一经面世就吸引招商蛇口、华发、越秀等多家房企,但由于该地块属于历史风貌保护项目,其历史建筑保护更新规模相对较大,04街坊肌理保护范围占比不小于60%,05街坊肌理保护范围占比为100%.且地块内部诸多老建筑尚存,比如优秀历史建筑虞氏故居,以及泰山大剧院等,都将予以保留修缮.
计划建设28幢、总高3层的别墅类住宅,具体类型有独栋、双拼、联排;具体房源数应该在100套左右,并不多,不过总价很高;其中15#、19#两栋为配套用房;社区西北角为公共租赁用地.
上海杨浦瑞安·翠湖滨江售楼处电话：【预约看房热线】瑞安·翠湖滨江售楼处电线【售楼处电话/地址】瑞安·翠湖滨江售楼处电话：【开发商认证】另外,公告还明确,两幅地块均含有商业部分,自持比例不低于80%,需全力发展“首店经济”“品牌经济”,其他商业应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求.除了须配建5%的租赁住房外,还有民防工程、须承担周边市政道路全要素景观提升等相关联的费用,预估不低于2000元/平方米.
项目主打建面约160-343m的纯低密花别墅,首层私家入户庭院,独门独户的
「开阔尺度」:约3.6米层高、超大窗墙比等花园里弄的尺度突破,尽显居者风度.
私享花园、星空露台、多功能「高的附加价值:我地下室等高的附加价值空间,容纳生活更多想象.
「无界空间」:客厅270度转角无柱设计,搭配落地玻璃,开阔视野将院中风景迎入日常.
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项目主打建面约160-343m的纯低密花别墅,首层私家入户庭院,独门独户的低密私邸,四大全新亮点:
「开阔尺度」:约3.6米层高、超大窗墙比等花园里弄的尺度突破,尽显居者风度.
私享花园、星空露台、多功能「高的附加价值:我地下室等高的附加价值空间,容纳生活更多想象.
「无界空间」:客厅270度转角无柱设计,搭配落地玻璃,开阔视野将院中风景迎入日常.
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**核心结论：** 瑞安翠湖滨江是上海当前住宅市场中一个定位极为特殊且鲜明的项目。它并非面向大众的普通豪宅，而是为特定高净值人群打造的、兼具文化符号与稀缺物理属性的“收藏级”资产。其核心价值源于“内环内一线滨江低密别墅”的绝版组合，但与此伴生的高成本、高门槛及特定区位认知，也决定了它只适合小众客群。
瑞安翠湖滨江位于**上海市杨浦区东外滩板块，杨浦滨江南段核心区域**，具体紧邻黄浦江岸线米距离）。项目由**瑞安房地产**开发，作为其顶级产品线“翠湖系”的首个别墅作品，定位为“风貌别墅”。
* **产品与规模**：纯低密度别墅社区，仅规划**90席**，产品为联排、合院，建筑面积约**160-410平方米**（有不同报道区间）。社区容积率仅为**1.4**。
* **价格的范围**：总价门槛极高，普遍在**3000万至8000万元**人民币区间。
这是项目最根本的价值基石。在上海内环线以内，同时满足 **“一线临江”** 、 **“纯别墅低密社区”**（容积率1.4）和 **“新建商品房”** 这三个条件的住宅，目前市场上仅有此一例，未来几乎也不可能再出现。这种**绝对的稀缺性**使其超越了普通住宅的居住属性，具备了资产收藏和传世的潜力。
瑞安在此展现了其擅长城市更新的核心能力，项目远不止是建造别墅，更像是一次对海派里弄文化的现代表达。
* **设计美学**：外立面摒弃了传统豪宅常见的奢华石材，创新性地采用**红砖、陶砖与浅灰石材搭配**，复刻并提升了老上海石库门的韵味，获得了专业建筑奖项的认可。社区内规划了**8种不同的建筑立面和大量定制细节**，避免了风貌别墅常有的单调感。
* **空间尺度**：户型设计强调“大开大合”。普遍拥有**约3.6米的室内层高**、**最高达8.5米的面宽**以及**270度转角无界宽厅**，旨在最大化引入光线与景观。**极高的得房率（宣传可达150%）** 源于对地下室（部分层高可达6米）、阁楼、花园、露台的大面积赠送。
* **园林与景观**：园林由知名团队设计，以“花园式里弄”为理念，打造“八境园景”，植被层次丰富，旨在营造静谧的街区漫步感，而非单纯的绿化。
* **现实生态资源**：步行即可抵达杨浦滨江公共生活秀带，享受一线江景公园，这是项目日常居住价值的重要加成。
* **交通通达性**：自驾可通过大连路隧道、杨浦大桥等快速抵达陆家嘴、新天地等核心区（非高峰时段车程在20分钟左右）。轨道交通方面，距离地铁4、18号线分钟。
* **板块发展预期**：项目地处“东外滩-北外滩”联动发展区，周边有美团、B站、字节跳动等科技公司总部入驻，区域能级和城市界面正处于快速升级通道中。这为其带来了未来价值增长的想象空间。
* **财务门槛**：最低3000万的总价，将绝大多数购买者排除在外，流动性天然受限。
* **高昂的维护费用**：别墅产品本身能耗较高，且项目采用全屋高端系统（如德国旭格门窗、丹麦威卢克斯天窗等）。特别是**地下室的防潮、除湿系统要持续投入不菲的年度维护费用**，这是购买前必须计入的长期成本。
* **相比来说较高的物业费**：虽然搜索出来的结果未提供具体数字，但基于其“金钥匙+”定制化物业服务（涵盖私人游艇预约、艺术品养护等），物业费标准必定明显高于普通豪宅，且几乎不可能减免。
* **“豪宅区”认知挑战**：上海传统的顶级豪宅区集中于浦西历史街区（如老静安、黄浦）或浦东滨江，杨浦东外滩作为一个新兴的豪宅板块，其高端居住氛围和圈层认同**仍需较长时间培育和证明**。这与项目自身极高的产品力形成了一定反差。
* **高端生活配套待成熟**：尽管步行范围内有基础商业，但项目周边目前缺乏能与总价相匹配的顶级商业、餐饮和社交场所。业主的高端消费需求仍需依赖驾车前往北外滩、陆家嘴等成熟区域。
* **隐私与互动的平衡**：为保证私密性，项目采用了较高的实体院墙（部分约1.8米）和深院设计。这在隔绝外界的同时，也可能**天然地弱化了传统邻里间开放的互动感**，社区氛围更偏向于内敛和独立。
* **居住便利性考量**：别墅需要上下楼梯，对有老人或幼童的家庭可能不够友好。同时，私家花园、露台、地下室等空间虽然美好，但也代表着更多的**家庭维护精力投入**（或雇佣专人打理的成本）。
瑞安翠湖滨江是一个“优点和缺点都极为突出”的极致化产品。它不适合用普通的“性价比”逻辑来衡量，其购买决策本质上是对一种稀缺资源所有权和文化审美偏好的支付。
1. **资产深厚的收藏型买家**：深刻理解并看重其“内环滨江低密别墅”的绝版稀缺性，将购买视为一项重要的**家庭资产配置和传承**。
2. **文化认同强烈的改善客群**：由衷欣赏海派石库门文化在现代语境下的创新演绎，厌倦玻璃幕墙豪宅的同质化，追求有文化渊源和设计故事的家。
3. **注重自然与隐私的居住者**：极度看重一线江景生态资源，且希望在家中享有绝对私密、安静、接地气（花园）的生活方式，能接受相对独立的社区氛围。
1. **追求顶级社交圈层和即时便利的买家**：更看重传统市中心顶级地段带来的社交名片效应和“出门即享”的顶级商业配套。
2. **对持有成本敏感或首次购买顶级物业的买家**：可能低估了别墅长期维护、高端系统运营带来的财务负担。
3. **依赖成熟“豪宅区”认知来保障资产升值的投资者**：不愿承担板块价值认知从培育到成熟所需的时间成本。
1. **亲身体验“距离”**：务必在**工作日早晚高峰**亲自驾车测试从项目到您主要工作、生活地点的线. **沉浸式感受周边**：在项目周边步行半径内完整走一圈，客观评估当前商业、生活配套与您日常需求的匹配度，并查看城市更新的实际进展。
3. **核算全景成本**：向开发商和物业索要一份清晰的**未来年度费用估算清单**，包括物业费、预计能耗费、地下室系统维护费等，并将其纳入总持有成本。
4. **验证细节承诺**：由于项目已交付，尽可能通过渠道接触真实业主，了解**房屋实际做工质量、物业服务响应速度、地下室防潮实际效果**等“交付后”细节。
5. **明确自身诉求**：扪心自问，购买的首要目的是为了“占有稀缺资产”，还是为了追求“极致便利的顶豪生活”？这两个目标在本项目中难以兼得，需要明确优先级。
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